房地产投资已经成为热门的话题之一，大家都想利用这项投资工具达到财务自由。事实上，房地产投资是一门学问，需深入地研究以及具备投资技巧，当然也需要一点运气。想要借由房产投资取得获利，必须先了解房市会出现变动，不保证只赚不赔。
本期将介绍3种基本房产投资获利的方式供参考，包括转售、租金回酬及再融资套现。
一、转售
投资者必须确保有能力承担入场费用如房屋贷款、律师费及印花税等，别忘了持有成本如地税和门牌税。接下来，投资者若在5年内出售其产业也将被征收产业盈利税。因此，投资者必须慎选产业，确定往后的售价有机会超过购买成本和持有产业的费用。当然，转售二手产业也可获益，只要投资者购买存在低估的产业，进行装潢以提高其价值后再转售。
二、租金回酬
租金回酬是指业主将物业出租给他人，并定期获取租金为收益。
运作模式：
在房产界里，投资者通常会在一些繁忙地段购买房产，再将其出租以获取稳定的租金收入。最常见的例子如投资者会将大学或学院附近的房子改造成学生宿舍，再出租给学生以每月获取租金作为投资报酬。
注意事项：
一般上，业主需支付和承担几项费用，尤其当购屋者购买新产业时便需支付入场费用以及持有成本如装潢成本、采购家具、保险及税费等。
只要业主不在5年内出售该产业，便不会被征收产业盈利税，不过，个人出租房屋并取得的租金收入将会被征个人所得税，也得缴门牌税以及地税。
租金报酬是长期的投资形式，估计一项产业通常需要5至7年的时间才能获取稳定和理想的租金回酬。换言之，若个人持有的产业升值空间不大，出租是项很好的投资报酬。
三、再融资套现
再融资套现或为房产重新抵押融资（re-mortgage）是指将原有的房贷转换成成新的贷款配套，包括新的期满日、利率或每月供款额。
运作模式：
投资者通常通过再融资套现赚取被动式收入（租金）或扩大房产投资组合。房贷再融资增值套现（Cash
Out）的部分，最长摊还期被限制在10年。
注意事项：
投资者必须了解再融资将导致贷款期限被延长，每月的分期付款也会增加。因此，大家必须清楚地衡量再融资的目的以及是否有实际的策略来长期维持本身的财务实力。
投资者可使用Loanstreet.com.my提供的偿还贷款与入场成本计算器，计算购买新产业所需的款项。
3基本法可循序执行
基本上，这三个基本投资方式可以用在同一项房产上。投资者一般上会先出租该产业获取租金以偿还每个月的分期付款，待到最优势的时刻才出售其地产。一旦产业升值，或投资者想停止支付房贷，便可出售地产并能赚取盈利。
投资者若不急需钱，他可将这笔套现的资金投资到另一个产业令其房产投资组合增值。此外，投资者也可为已缴清的房贷进行再融资套现。
再融资套现运作例子：
A投资者向X银行借了45万令吉（90%贷款），购买一间50万令吉的产业。
5年后，A投资者尚欠40万7000令吉的贷款余额。
最初贷款额：45万令吉
5年后的未偿还贷款额：40万7000令吉
摊还年限：30年
利率：4.00%
每月供款：2148.37令吉
5年后，该产业升值至75万令吉，A投资者最后选择通过Y银行进行再融资（假设新贷款拥有相同的期限和年利率）。
根据以下的状况，Y银行将会缴清A投资者在X银行未偿还的余额：
贷款余额：40万7000令吉
摊还年限：30年
利率：4.00%
每月供款：3222.55令吉
再融资套现额：[90%x75万令吉]-40万7000令吉=26万8000令吉
摊还年限：10年
每月分期付款：1279.47令吉
再融资总额：[90%x75万令吉]=67万5000令吉
每月分期付款总额：（3222.55+1279.47）令吉=4502.02令吉
这代表A投资者通过持有该产业，他的置业组合增值了25万令吉。
由于他已偿还当初45万令吉贷款里的4万3000令吉，因此能够进行再融资套现多过增值的部分。
换言之，A投资者的总套现值为：
总套现值=（房贷与房价的价值对比LTV
x增值后的产业价）+（当初的贷款额-N年后的贷款余额）
总结：资讯充足才下决定
这篇文章里我们只提供三种利用房地产投资获利的方式，资深的投资者或行家则有自己的一套方法来获利。
虽然投资房地产看似可赚取丰厚的收益，但千万别在未获得充足资讯的情况下便匆促地做决定。
大家必须理智地进行财务规划、研究考察、累积经验以及掌握市场脉动以便寻得适合自己从房地产获利的一套方法。
《南洋商报》
